В попытках защитить права граждан, приобретающих жилье для себя, законодатель не вполне оправданно распространил требования 214-ФЗ на все случаи приобретения любых нежилых помещений в строящихся зданиях. Фактически это лишает граждан возможности классического инвестирования средств в коммерческие объекты. Поэтому на рынке встречаются не только старые, пусть и не лучшим образом себя зарекомендовавшие схемы, но и относительно новые правовые механизмы.
В прошлом самой распространенной альтернативой ДДУ был предварительный договор купли-продажи. Основной его недостаток в том, что продавец обязуется в будущем только заключить основной договор купли-продажи, а не передать покупателю конкретный объект. При подписании основного договора его условия могут измениться, а если дело дойдет до суда, покупатель просто не сможет требовать конкретное помещение. Речь пойдет только о заключении основной сделки.
Есть другой вид сделок с имуществом, которого пока не существует (например, в отношении еще не сформированного участка или пока не построенного здания и помещения в нем). Причем условия этой сделки уже не изменятся – на них не повлияет ни смена руководства компании-продавца, ни владельцев. Это договор купли-продажи будущей вещи. Они только становятся популярными, хотя законодательство (455-я статья Гражданского кодекса) и судебная практика уже давно позволяют заключать договоры в отношении товара, который только будет создан или приобретен продавцом, в том числе и недвижимости. В таких договорах можно и нужно досконально прописать отношения сторон во времени, предусмотреть последовательность приобретения имущества (прав) и дальнейшее распоряжение им. Можно прописать все обстоятельства, с наступлением каждого из которых имущество будет передано в собственность.
Такие схемы используются, например, когда перейти на реализацию по 214-ФЗ и договорам долевого участия невозможно. Так, договоры купли-продажи будущей недвижимости заключаются при реализации номеров в отеле SHINE, который китайский инвестор – группа компаний «Хуа-Жэнь» – строит на Таллинской улице. На момент старта продаж в 2021 году готовность объекта составляла уже 93%. Здание возведено, подключено к коммуникациям, завершаются фасадные работы и ведется благоустройство территории. «Стройка шла на средства мажоритарного инвестора, поэтому заключение договоров участия в долевом строительстве не соответствовало бы сути сделки. Согласно разрешительной документации, строящийся объект – это гостиница с подземным паркингом и встроенными помещениями. Это предприятие сферы гостеприимства – здание коммерческого назначения. В нем продаются нежилые помещения, не предназначенные для собственного проживания или для условно-постоянного проживания третьих лиц. Таким образом, мы не нарушаем 151-ФЗ, требующий привлекать средства граждан только по 214-ФЗ», – говорит менеджер по развитию апарт-отеля Shine Светлана Кузьменко.
В компании (официальным застройщиком выступает ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл») рассмотрели все варианты: предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования и т. д. И решили, что договор купли-продажи будущей недвижимости оптимально отвечает концепции реализации проекта и обеспечивает права инвесторов. В отличие от предварительного договора, договор о покупке будущей недвижимости – это правоустанавливающий документ, и он вступает в силу с момента подписания сторонами. Права собственности на приобретаемые помещения будут зарегистрированы после ввода объекта в эксплуатацию (запланирован на первый квартал 2022 года) и передачи помещений собственникам. Заключение дополнительных договоров и соглашений не требуется.
В этом случае риск недостроя или задержки ввода в эксплуатацию мал, поскольку готовность объекта очень высокая. А страховкой от риска «двойных продаж» служит письменное согласование каждого договора с банком, осуществляющим финансирование оставшихся работ. Банк также является залогодержателем участка и ведет учет всех реализованных помещений, давая информированное согласие на заключение договора купли-продажи будущей недвижимости. Средства, полученные по этим договорам, идут на погашение кредита. К моменту постановки здания на кадастровый учет обременение с участка будет снято.
Недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости:
– отсутствие государственной регистрации перехода права требования;
– банки не принимают такой договор в качестве объекта залога, поэтому помещения нельзя приобретать с привлечением кредитных средств.
В случае с отелем SHINE эти недостатки нивелируются:
– тем, что объект уже в очень высокой стадии готовности и риск недостроя или задержки ввода мал;
– страховкой от риска двойных продаж служит согласование каждого договора банком-залогодержателем участка, который учитывает все реализованные помещения и финансирует завершение работ;
– невозможность привлечения ипотеки формирует пул профессиональных инвесторов;
– чтобы заинтересовать инвесторов, застройщик удерживает цены на уровне, обеспечивающем доходность 10–12% годовых.
