Инвестиции в апарт-отель подразумевают профессионализм

В Петербурге в ближайшее время откроется отель SHINE, где половину номеров могут приобрести инвесторы для последующего получения дохода. О том, почему ставка на туристов из Китая станет преимуществом нового объекта, рассказала менеджер по развитию апарт-отеля SHINE Светлана Кузьменко.

– Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. Но при этом действующих объектов, подтвердивших свои доходные обещания, пока единицы. Все ли сервисные апартаменты хороши для инвесторов, как это обещает реклама?

– Следует различать так называемые апарт-отели, по сути являющиеся альтернативой квартире, и полноценные отели с номерами формата «апартаменты», которым является наш проект SHINE. То есть монолитного, однородного рынка апартаментов не существует. Этим словом произвольно называют проекты, которые в корне отличаются друг от друга по базовым параметрам. В процессе эксплуатации эти различия станут очевидны не только экспертам, но и каждому участнику рынка. Рекламный шум заставил обывателя поверить, что понятия «апартаменты» и «инвестиционная недвижимость» тождественны, но реальность нас поправит. В ближайшем будущем неизбежно разделение на действительно доходные проекты и на объекты, которым приставка «инвест» лишь помогла оптимизировать продажи строящейся недвижимости.

– Ввод в эксплуатацию отеля SHINE на Таллинской улице намечен на ближайшее время, а на продажу часть номеров выставлена совсем недавно. Чем вызвана трансформация проекта?

– Проект SHINE – это гостиница с подземным паркингом. Проект строился для расширения линейки отелей – на этом земельном участке с 2003 работал отель «Пекинский сад», в 2018 году переименованный в отель NIHAO категории четыре звезды. Среднегодовая загрузка отеля составляла 89%, в высокий сезон мест отчаянно не хватало, поэтому собственник решил построить рядом отель категории три звезды для распределения клиентских потоков. К 2020 году здание было полностью возведено, подключено к системе отопления, началась отделка фасада плитами из полированного гранита, и… пришел карантин. Китайские строители, работавшие на объекте, улетели домой и вернуться уже не смогли. Над завершением объекта работает российский подрядчик.

Собственник проекта принял непростое для себя решение реализовать часть номеров, чтобы распределить финансовую нагрузку и запустить отель в рамках действующего разрешения на строительство.

– Что поменялось в проекте, сколько номеров предлагается к реализации?

– Функционал здания не меняется – это по-прежнему отель категории три звезды, предназначенный для среднесрочного (от 5 до 14 дней) пребывания туристов из КНР и других стран.

Объектами инвестиций в проекте являются номера (нежилые помещения), оснащенные согласно требованиям классификации, с дополнительным удобством в виде кухонного уголка (китченета). Номерной фонд отеля состоит из студий (от 24 кв. м), джуниор-сюитов (от 32 кв. м) и апартаментов с одной и двумя спальнями (от 44 кв. м).

Всего в отеле 190 номеров, из них под реализацию выделены 94.

Мы пока удерживаем цены, чтобы привлечь в проект желательный контингент – квалифицированных инвесторов, с которыми нам будет комфортно и выгодно зарабатывать, находясь в одном контуре.

– Какие доходные программы подготовлены для собственников?

– Правовым основанием для получения дохода в проекте является долгосрочный договор аренды, который каждый собственник номера заключает с УК «Шайн».

Разработаны две доходные программы – «Рента» и «Бизнес». В первом случае собственник ежемесячно получает фиксированную арендную плату, во втором – фактическую прибыль, полученную от эксплуатации номера, распределенную «котловым» способом.

 

Это в чистом виде пассивный доход, не требующий участия владельца в управлении и содержании недвижимости.

– Предполагается ли в SHINE самостоятельная сдача номеров собственниками? 

– Инвестиции подразумевают профессионализм и цельность концепции. Самостоятельная сдача номеров в отеле, естественно, исключена. Это мера защиты инвестиций других собственников. Собственное проживание возможно, если кому-то нравится жить в отеле. Хотя доход, приносимый номером, позволяет арендовать квартиру в жилом доме гораздо большей площади.

Популярен формат частичного проживания: когда собственник приезжает в Петербург, его ждет уютный, чистый номер. В отсутствие владельца номер сам себя содержит и приносит доход.

– Вы ориентируетесь на туристов из Китая. Такая целевая аудитория даст дополнительные преимущества при загрузке SHINE?

– Локация отеля NIHAO уже доказала высокий спрос со стороны китайских туристов. Оба отеля расположены в комфортной удаленности от основных туристических маршрутов, это дает возможность гостям, прибывшим с другого континента, отдохнуть в тишине после долгого перелета и отправиться на экскурсии пешком (до площади Александра Невского 25 минут), на метро (рядом станция «Новочеркасская») или на арендованном автомобиле (в отеле будет паркинг на 68 машиномест).

Мы создаем отель для индивидуальных туристов из КНР и других стран, которые приезжают в Санкт-Петербург парами, семьями или небольшими компаниями. Формат отеля – china friendly, для туристов, которые уже побывали в Европе и ожидают сервиса на международном уровне. Это платежеспособная и искушенная аудитория. Для них наши коллеги – дизайнеры из компании Meltzer Group – создают традиционный европейский сити-отель с дополнительными сервисами, востребованными у нашей целевой аудитории. Например, специально оборудованная курительная гостиная (китайским гостям сложно адаптироваться к нашим ограничительным мерам), дружелюбная языковая среда (сервис и указатели на родном языке), любимые сорта чая в номере.

– На кого будет расчет, если в условиях пандемии перспективы открытия границ останутся неопределенными?

– Нашей страховкой на случай продления или повторения карантинных мер является сотрудничество с российским отельным оператором. При грустных обстоятельствах отель переориентируется на внутренний рынок, что приведет, конечно, к снижению чека (от запланированных 60 евро за ночь), но не к убыточности предприятия.

 

Гостиничный бизнес строится не на год или два, в долгосрочной перспективе мы окажемся вне конкуренции для избранной целевой аудитории.

– В карантин дополнительный толчок к развитию в апарт-отелях получил формат коворкингов. У вас запланированы рабочие пространства? Какая инфраструктура будет в SHINE?

– Из 1,1 тыс. кв. м площадей первого этажа почти треть отведена под конференц-зону. Это трансформируемое пространство, которое в «спящем режиме» функционирует как коворкинг, но по запросу легко превращается в кабинеты для проведения встреч, медиазал для презентаций, обучающих программ или банкетов. Наличие таких площадей в отеле позволяет оптимизировать заполняемость в межсезонье – меньше туристов, больше корпоративных мероприятий и деловых визитов. Также в отеле запланированы лобби-бар, ресторан, фитнес-зал, паркинг и ряд других объектов.

– На фоне пандемии интерес граждан к инвестиционным инструментам, и в том числе к апартаментам, резко повысился. Частный инвестор способен самостоятельно оценить безопасность и реальную доходность своих вложений в проект?

– Это очень интересный и сложный вопрос, он заслуживает рассмотрения в отдельной публикации. Эксперты различают шесть критериев оценки потенциальной доходности проекта – «шесть правил апартогигиены». Каждое из таких правил мы рассмотрим в следующем интервью.