Из 56 апарт-проектов в Санкт-Петербурге 27 заявлены как доходные. Выбирая, в какой из них вложить свои средства, инвестору необходимо научиться фильтровать рекламные обещания. На основе каких критериев нужно делать выбор, рассказывает менеджер по развитию апарт-отеля SHINE Светлана Кузьменко.
– Большинство покупателей апартаментов не имеют понятия о доходной недвижимости. Может ли частный инвестор самостоятельно оценить безопасность своих вложений?
– До недавнего времени любая недвижимость в Санкт-Петербурге была безусловно растущим активом. Купив практически любой объект, собственник мог рассчитывать на его продажу через некоторое время с выгодой или получение арендного дохода. Но сегодня правила инвестирования ужесточились: ценовая гонка на рынке недвижимости позади, дефицит жилья и коммерческих объектов также остался в прошлом. Для того чтобы грамотно инвестировать, недостаточно просто располагать средствами. К примеру, вложения в такой популярный формат, как апартаменты, связаны с риском, что доходность, заявленная в рекламе, не соответствует реальности. Поэтому инвестору необходим тщательный правовой, маркетинговый анализ и отбор предложений на основе четких критериев.
– Какие критерии оценки существуют? Как отделить доходный апарт-проект от всех остальных?
– Шесть базовых параметров, на основании которых нужно проводить оценку объекта, – это локация, концепция, проектные решения, управление, правовое основание и гарантированный доход. С помощью таких критериев даже начинающий инвестор может самостоятельно отделить инвестиционный продукт от «просто недвижимости» и оценить будущую ликвидность объекта, его потенциал и доходность.
– Давайте тогда подробнее остановимся на первых из них. Какой должна быть оптимальная локация для размещения апарт-проекта, на какие нюансы инвестор должен обратить внимание?
– Доходные объекты не возникают в чистом поле. Исключением могут быть объекты-драйверы, но их мы в текущей ситуации рынка не наблюдаем. Прежде всего необходимо изучить средовое окружение апарт-проекта.
К примеру, если в радиусе пяти километров присутствуют отели, то с большой вероятностью наш объект сможет успешно функционировать как гостиница и использоваться для краткосрочного размещения гостей.
Если объект строится в спальном районе, то его предназначение – долгосрочная аренда. В этом случае изучите среднюю стоимость аренды в окружающих домах – и вы оцените примерную доходность своих вложений. Если такой объект предлагает дополнительные удобства для своих резидентов – просторное лобби, насыщенную инфраструктуру, то к ожидаемой сумме можно добавить еще 10%.
– Проекты могут заявляться в неочевидных местах – на окраинах спальных районов, в пределах промзоны, по соседству с кладбищем и прочей экзотикой?
– Тогда это будут явные объекты-дисконтеры, которые смогут привлекать гостей только низкими ценами. Стоимость проживания в таких объектах будет минимальной, по этой же причине заполняемость, скорее всего, близкой к 100%, но затраты на восстановление отделки и мебели – регулярными. Соответственно и доходы инвестора будут оставлять желать лучшего.
– Давайте разбираться на конкретных примерах. Локация отеля SHINE на Таллинской улице, где сейчас продаются номера для инвесторов, какое использование предполагает? Какие у этого места преимущества, позволяющие обеспечить высокую заполняемость?
– Апарт-отель SHINE находится на едином земельном участке с уже действующей гостиницей 4* NIHAO. В непосредственной близости еще два отеля – «Ладога» на Шаумяна, 26, и «Наутилус Инн» на Рижской улице. Это небольшие и недорогие отели, работающие на внутренний рынок, в отличие от NIHAO, позиционирующегося как бизнес-отель для гостей из КНР.
Апарт-отель расположен в жилом районе сталинской застройки с монументальными фасадами и комфортными зелеными дворами. В шаговой доступности – станция метро «Новочеркасская», набережная Большой Невы и мост Александра Невского.
Да, это не Дворцовая площадь, но своя целевая аудитория у локации есть – это туристы, который прибыли издалека на срок одна-две недели. С одной стороны, в тихом зеленом районе можно выспаться и отдохнуть после долгого перелета. С другой – до туристических достопримечательностей 25–30 минут пешком, а наблюдать развод мостов на Неве можно с обустроенной крыши отеля.
– Переходим к следующим критериям. Насколько с локацией связана концепция проекта, что зависит от нее?
– Концепция апарт-отеля должна логически следовать из особенностей локации и соответствовать запросам своей целевой аудитории. Успешными окажутся проекты, создатели которых четко и подробно представляют портрет конечного потребителя – того, кто будет приносить инвестору ожидаемый доход. Кто эти люди? Почему они выберут жить именно здесь? Каков их заработок и образ жизни? Сколько они готовы платить за аренду и за сопутствующие услуги? Как хотят проводить свободное время? Какое жилое пространство и какие объекты внутренней и внешней инфраструктуры им необходимы? На все эти вопросы инвестор должен получить ответы.
– Но если в апарт-проекте несколько тысяч номеров, удастся ли с большой точностью нарисовать среднеарифметический портрет постояльца?
– Проекты-тысячники с большим числом номеров уязвимы для разработки единой концепции и последующей коммерческой эксплуатации. Внутренняя конкуренция, избыток предложений резонансно усиливают любой концептуальный просчет девелопера. Инвестиционного продукта априори не может быть много, это «платина» в бетоне.
